はじめに

2024年6月21日に国土交通省が公表した「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」は、全国的に増加する空き家問題に対処するための具体的な指針を提供しています。
今回は、「不動産業者による空き家管理受託のガイドライン」を元に、空き家管理の重要性と不動産業者に期待される役割、ガイドラインの具体的なポイントについて詳細に説明しています。

日本の空き家数は令和5年時点で900万戸を超え、そのうち賃貸や売却用以外の空き家は385万戸に達しています。
空き家の管理は所有者の責務であり、法律でもその責務が明確にされています。
しかし、所有者自身が管理を行うことが困難な場合が多く、第三者への委託が重要となっています。

空き家は放置されると劣化が進みやすく、倒壊や衛生問題、景観の悪化といった様々な問題を引き起こし、地域社会に負の影響を与える可能性があります。
一方、早期の段階から適切に管理することで、新たな価値を生み出し、地域活性化に貢献する可能性も秘めています。
しかし、相続による取得や所有者の高齢化などにより、自ら管理することが難しいケースも多く見られます。

こうした背景から、第三者に空き家管理を委託する需要が高まっており、所有者が安心して委託できる環境の整備が求められています。

不動産業者は、不動産取引の専門家としての豊富なノウハウを活かし、空き家管理において中心的な役割を果たすことが期待されています。
不動産業者が空き家管理の相談窓口となり、所有者と専門家をつなぐ役割を担うことで、ワンストップでのサービス提供が可能となります。
また、不動産業者は地域にとって欠かせない存在として、空き家の流通・利活用を進め、地域の価値を高める活動にも貢献することができます。

このガイドラインは、不動産業者が空き家管理受託を行う際の標準的なルールを示すことを目的としています。
所有者が安心して空き家の管理を委託できるようにするため、不動産業者は適切な管理サービスを提供し、高い信頼を得ることが求められます。ガイドラインの活用により、不動産業者は所有者から信頼される存在として業務を遂行し、リスクを低減しつつ事業運営を行うことが期待されています。

ガイドラインでは、空き家を「居住等の目的に使用されていない建築物」や「区分所有建物の専有部分」と定義し、所有者が流通・利活用に適した状態を維持する意向を示しているものを対象としています。
特定空家等や管理不全空家等として市町村長の指導・勧告の対象となっている空き家は対象外とされています。

空き家管理を行うにあたっては、「空家等対策の推進に関する特別措置法」などの空き家対策に関する法令やその管理指針、個人情報保護法について理解しておくことが重要です。
管理不全空家等や特定空家等に該当する場合、市町村長から助言・指導・勧告を受けることがあり、その場合には管理作業を行う受託者としても対応が求められます。

また、空き家管理に関する業務を適切に実施するための体制を整備し、所有者に寄り添った誠実な対応が求められます。

受託者が適切な体制を整えることで、所有者の信頼を得ることができ、地域の課題解決にも貢献することができます。

空き家管理の相談を受けた際には、物件の現況を十分に確認し、管理作業を安全かつ確実に遂行できる状況にあるかを確認することが重要です。現況確認を行い、委託者と受託者の間で共通認識を持つことで、トラブルを防ぐことができます。

また、所有者以外の者が相談するケースもあるため、管理を委託できる権限があることを確認する必要があります。委任状や後見人であれば後見登記事項証明書などで権限を確認し、適切な管理委託契約を締結することが求められます。

管理委託契約の締結にあたっては、契約内容を記載した書面を提供し、認識の相違によるトラブルを防ぐことが重要です。契約書には、作業内容や頻度、報酬、責任範囲などを明記し、委託者に説明することが求められます。

また、電気・水道・ガスの契約状況や必要な事項についても確認し、管理委託契約に定めておくことが望ましいです。通電や通水の維持については、リスクや費用負担についても説明し、契約内容に反映させることが必要です。

作業実施にあたっては、委託者へ貴重品や荷物の搬出を求め、移動困難な家財については管理委託契約に定めておくことが望ましいです。作業完了後は、適切に完了報告を行い、委託者に安心してもらうことが重要です。

再委託先を活用する場合には、反社会的勢力でないことを確認し、指導監督を適切に行う必要があります。再委託先が実施する作業についても責任を負うため、受託者は慎重に対応することが求められます。

空き家管理を相談する前に相続登記を済ませておきましょう

空き家管理を不動産業者に委託する場合、空き家の所有権など権限を証明できることが重要です。
被相続人名義のままの空き家については、正式な相続人が誰であるかを確定させ、すみやかに相続登記を行う必要があります。
相続登記は、空き家管理を円滑に進めるだけでなく、将来的な売却や相続税の申告など、様々な場面で必要となります。

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