譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得から取得費、譲渡費用の特別控除を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得となります。

取得費として認められるものと、その証明書類は以下の通りです。

譲渡費用とは、不動産を譲渡するために支払った費用のことで、譲渡所得税の計算においては、売却価額から差し引くことができます。

譲渡費用には、以下のようなものが含まれます。

譲渡費用	内容	証明書類
仲介手数料	不動産売買の仲介を依頼した際に支払った手数料	仲介手数料の領収書
印紙税	売買契約書に貼付した印紙の代金	収入印紙を購入した際のレシート
司法書士費用	不動産売却に際して登記手続きが必要となった場合の費用	司法書士の領収書
登録免許税	不動産登記申請を行う際に支払う税金	司法書士の領収書
境界確定費用	不動産売買の前提として行った境界確定の費用	土地家屋調査士の領収書
解体費用	不動産を売却するために建物を解体した費用	解体業者の領収書
建物滅失登記費用	建物を解体した際に必要となる不動産登記手続きの費用	土地家屋調査士の領収書
譲渡に伴うローン返済手数料	不動産売却に伴い、住宅ローン等の借入金を返済した際に支払った手数料	金融機関発行の返済手数料の領収書
その他、不動産を譲渡するために必要な費用	上記以外の費用	費用の領収書

もし、取得費・譲渡費用の書類がない場合
不動産売却時の譲渡所得計算において、取得費や譲渡費用の証明書類がない場合でも、以下の方法で算出することが可能です。

取得費・譲渡費用の証明方法	内容	注意点
代替書類による証明	銀行通帳: 購入代金やリフォーム費用等の支払い履歴 クレジットカード明細: 購入代金や仲介手数料等の支払い履歴 不動産登記簿: 取得価額や抵当権設定状況 固定資産税納税通知書: 固定資産税額 写真: リフォーム前後の写真等で、リフォーム内容が推定できるもの
概算取得費による計算	売却代金の5%を概算取得費として計上	実際の取得費が5%を下回る場合でも、5%で計算 譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなる可能性
不明経費控除の適用	譲渡費用の一部が不明な場合、その部分を控除	控除額: 売却代金の1% 実際の譲渡費用が1%を下回る場合でも、1%で控除 譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなる可能性
税務署への相談	上記の方法でも証明が難しい場合は、相談	相談内容: 取得費・譲渡費用の証明書類がない状況と、代替書類等 個別の状況に応じて、適切なアドバイスや指導

いずれの方法を選択する場合も、正確な金額を証明することが望ましいです。
不明な点があれば、税務署等に相談することをおすすめします。

相続で取得した不動産を売却した場合も、譲渡所得税の申告が必要となります。
相続税が課税されないケースでも、相続した不動産を売却するとなると、別途譲渡所得税が必要になることを考慮しておく必要があります。
たとえ、ご自身で購入した不動産ではない場合でも、被相続人が所有権を取得した時点で取得価額が発生するため、売却益が出た場合は課税対象となります。

相続した不動産を売却する場合、以下の控除制度を利用することで、譲渡所得税を軽減することができます。

控除制度	適用条件	控除額
3,000万円特別控除	被相続人が所有していた土地等に建っていた建物を、相続人が居住用財産として取得し、一定期間住んでいた後に売却する場合 建物50㎡未満のワンルームマンション等の場合	土地等及び建物の取得価額の合計額から3,000万円を控除
居住用財産の買い換え特例	被相続人が所有していた土地等に建っていた建物を、相続人が居住用財産として取得し、一定期間住んでいた後に売却する場合 新たに取得する居住用財産を、売却した居住用財産の譲渡所得の申告年の翌日から起算して1年以内で購入する場合	新たに取得する居住用財産の取得価額の50％を限度として、譲渡所得から控除
特定居住用財産の買換え等による譲渡所得の非課税措置	被相続人が所有していた土地等を、相続人が居住用財産として取得し、一定期間住んでいた後に売却する場合 新たに取得する居住用財産を、売却した居住用財産の譲渡所得の申告年の翌日から起算して2年以内で購入する場合	譲渡所得を非課税とする

相続物件を売却するには、前提として、必ず相続登記を済ませておく必要があります。
相続登記を済ませることで、相続人のうち誰が売主となるのかを確定させ、買主への所有権移転登記を申請するためにも必要となります。
売却代金を相続人で分けるケースでも、それに応じた方法があるので、お気軽にご相談ください。

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