相続したけど使い途がなく、放置されている空き家等（空き家およびその敷地のことをいいます）の流通促進に向けて、国土交通省が「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることのできる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）（以下、「告示」）」を改正し、低廉な空き家の売買を媒介した場合の仲介手数料の上限の引き上げを行うとのことです。

通常の宅地・建物の売買を媒介した場合、宅建業者は仲介手数料という形で成功報酬を受け取ることになりますが、この仲介手数料は売買金額に応じて、次のとおり上限額が定められています（告示第二）。

売買価格	報酬額の上限※
200万円以下の金額	売買価格の５．５％
200万円を超え400万円以下の金額	売買価格の４．４%
400万円を超える金額	売買価格の３．３%

※ この金額は媒介契約を締結している一方当事者からの受け取る額の上限で、売主・買主両方と媒介契約を締結している場合には、両方からそれぞれ上記の金額を上限とする報酬を受け取ることが可能です。

そして、宅建業者は不動産売買の媒介にあたり、依頼者の依頼によって行う広告の料金以外には、理由の如何を問わず、上記の報酬以外の手数料などを受け取ることが禁止されています（告示第九①※）。


このような規制があるため、売買金額が低くなってしまう不動産の売買については、宅建業者は受け取ることができる報酬の額も少なくなるので、消極的な対応になってしまいます。

むしろ、安くなってしまうような郊外の不動産の場合、依頼物件が遠方にあったり、インフラが未整備であったり、様々な法令上の制限が設けられていたりするなど、宅建業者が行う重要事項説明書作成のための事前調査にかかるコストが増える傾向があり、宅建業者のモチベーションが下がるのは致し方ないかもしれません。

そこで、国土交通省は平成30年1月1日施行の改正「告示」で、新たに第七「空家等の売買又は交換の媒介における特例」、第八「空家等の売買又は交換の代理における特例」を設け、
通常の不動産売買よりも報酬額の上限の基準を緩和し、一般の宅地建物の売買よりも多くの報酬（現行は、１８万円＋消費税）を受け取れるようにしています。


今回の改正により大きく変わるのが、「低廉な空家等」の定義です。
従来は、消費税抜きの売買金額が「４００ 万円以下の金額の宅地又は建物」とされていたところ、「８００万円以下の金額の宅地又は建物」とされ、適用範囲が拡大されます。

また、このような「低廉な空家等」の報酬額の上限が、従来は18万円（税抜）だったところ、３０万円（税抜）に上がることになります。

さらに、従来は空き家の賃貸借契約の媒介・代理に関しては、特例は存在しませんでしたが、長期の空家等に関しての媒介・代理における仲介手数料などの特例が新設されます。



相続登記後、「相続した不動産を処分したい」というご要望はよく聞くのですが、そのような不動産は売買金額が低額であることが多く、宅建業者の方に持ち込んでも、あまりいい顔はされません。

相続人の方が「費用の方が多くなっても…」という話をしても、宅建業法で報酬額の上限が定められているため、宅建業者の方にとっても手間とコストだけがかかってしまうので、買主探しに動いてもらえず、昨年4月からスタートした「相続土地国庫帰属制度」を検討することになります。

「相続土地国庫帰属制度」は１筆あたり２０万円以上の負担金を支払って国に引き取ってもらう制度で、しかも、国庫に帰属させるための要件を満たすために、境界を明らかにしたり、建物を解体する必要があるなど、決して安くない付随費用がかかります。
法務局での審査も、土地１筆当たり１４，０００円の手数料がかかり、司法書士も申請書類の作成をタダで行うわけではありません。

結局「このまま放置するしかない」という結論になってしまうのです。

今回の改正で、使い途のない相続した不動産の流通が、少しでも促進されることを期待したいところです。

なお、改正後の「国土交通省告示」は、今年令和６年７月１日に施行が予定されています。