空き家率増加、住宅メーカーの対応は？ 買い取りに商機
高齢化、少子化に伴う空き家の急増が社会問題となっている。総務省統計局が4月30日に発表した2023年の「住宅・土地統計調査」住宅数概数集計によると、総住宅数は前回調査の18年比で4.2%増の6502万戸、空き家率は過去最高の13.8%となった。空き家率の増加は頭の痛い問題だが、住宅メーカーはこの「住居者不在の中古住宅」に商機を見いだす。3つのポイントにまとめた。
・住宅総数、空き家率はともに増加
・空き家の増加、周辺地域に及ぼす影響は？
・改修空き家に若い世代の需要
・空き家の増加、周辺地域に及ぼす影響は？
・改修空き家に若い世代の需要
（1）住宅総数、空き家率はともに増加
総務省は23年10月1日に住宅・土地統計調査を実施した。1948年から5年に1度実施しており、今回が16回目となる。国内の住宅や土地の保有状況、住居者の有無などを地域別に分析する調査で、政府の住生活関連施策の基礎資料となる。
総住宅数は261万戸増加の6502万戸で過去最多となった。日本は2008年から人口が継続して減少する「人口減少社会」に突入したといわれる。しかし、住宅総数は統計が始まった1948年以来、一貫して増え続けている。なぜか。
住宅メーカーが都市部など住宅需要がある立地への建設を継続しているほか、断熱壁など環境負荷の少ない住宅への買い替えも盛んだからだ。積水ハウスは「2030年ごろまで住宅需要は変わらない」（広報）とみている。
（日本経済新聞 2024年5月7日 5:00）
都道府県別で総住宅数の増加をみると東京都が最多の820万戸だった。次いで大阪府の493万戸、神奈川県の477万戸と続く。増加率でみると沖縄県の7.2%、東京都の6.9%、神奈川県、滋賀県が5.9%だった。
空き家率も増えている。空き家数は51万戸増えて900万戸で過去最多。空き家率も0.2ポイント上昇し13.8%と過去最高だ。都道府県別で見ると和歌山県と徳島県が21.2%で最も高く、次いで山梨県が20.5%だった。
（2）空き家の増加、周辺地域に及ぼす影響は？
調査では空き家を4つの区分に分けている。内訳を種類別にみると「賃貸用」が49.3%、「売却用」が3.6%、別荘など「二次的利用」が4.3%、「その他」が42.8%だ。
特に問題視されているのが「その他」のカテゴリーだ。その他の区分は03年比で1.8倍に増えている。賃貸用、売却用は販売中や入居者募集中のため不動産会社などが管理していて、二次的利用も所有者が管理している。半面、その他になると居住実態が不明で所有者の管理が行き届いていない場合や、最悪の場合所有者すら特定されずに放置されているケースもある。
空き家が放置されると災害発生時には倒壊や崩落などのリスクが高まる。平時にも犯罪の温床になるなど周辺地域の治安悪化が懸念される。空き家は人口減少の影響を受けた地域で顕著に増加するが、空き家率の上昇によって地域の魅力も低下してしまう。
行政負担も増える。地方自治体は倒壊や衛生の観点から危険性があると判断した空き屋（特定空き家）に対し、修繕や解体の命令を出す可能性がある。ただ所有者が空き家の除去費用を担えないケースは全国各地で発生している。
空き家の状態が著しく悪化して通行人や隣家に危険が及ぶ可能性がある場合は、行政が所有者の代わりに強制的に措置を行う行政代執行となる。費用を回収できない場合は行政の負担が増すことになる。
2023年12月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が一部改正された。空き家の壁や窓などが腐食していたり、雑草が生えていたりと「管理不全空き家」という区分を新たに設けて自治体が早期に空き家所有者に管理を促す措置がつくられた。
（3）改修空き家に若い世代の需要
もっとも空き家の所有者が皆、空き家をそのまま放置しておきたいわけではない。20年に国土交通省が公開した「令和元年空き家所有者実態調査」によると、空き家を取得した理由で最も多かったのが「相続」で54.6%だった。また今後5年間での利用意向について「空き家にしておく（物置を含む）」が28.0%、「セカンドハウスなどとして利用」が18.1%、「売却」が17.3%だった。
ただ、売却を望んでも買い手が見つからない物件も少なくない。住宅メーカーはそうした空き家所有者の課題をビジネスチャンスと捉えている。改修した中古住宅を選好する若い世代が増えているからだ。
大和ハウス工業では中古住宅のストック型ビジネス「リブネス」を進める。同社が買い取った中古住宅は4割ほどが空き家の状態だったという。立地や住宅の状態によっては買い取れないケースもあるが、空き家の4区分のうち特に「その他」や「売却用」が買い取りのターゲットとなる。
需要も期待できる。同社のリブネス事業推進部長の平井聡治氏は「住宅の再利用に抵抗がない人が増えている」と話す。「『新築神話』は若い人を中心に薄れつつある」（平井氏）と言い、足元で売り上げ約3000億円のリブネス事業を今後は1兆円規模に伸ばせるとみている。
（日本経済新聞 2024年5月7日 5:00）
記事では、2023年の「住宅・土地統計調査」住宅数概数集計で、空き家の数が6502万戸、空き家率は過去最高の13.8%に達し、空き家のうち「その他」として分類されている特に用途が定められていないものが、空き家全体の42.8%に達しているとのことです。
この「その他」に分類される空き家は、居住実態が不明で所有者の管理が行き届いていない場合や、最悪の場合所有者すら特定されずに放置されているものもあり、災害時の倒壊や崩落などのリスクや平時でも犯罪の温床になりやすいという問題が指摘されています。
１．「空き家対策特別措置法」による固定資産税の軽減措置の解除
このような放置された空き家問題への対策として、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」では、自治体は放置すると倒壊のおそれのある建物を”特定空き家”として指定し、所有者等に助言・指導・勧告を行えるというもので、”特定空き家”として自治体から勧告を受けた建物を修繕等をせずに翌1月1日を迎えると固定資産税が6倍になり、最終手段として自治体に行政代執行による取り壊しも可能とする内容でした。
しかし、”特定空き家”の認定のための要件が厳しく、自治体が”特定空き家”と認定し、そもそも勧告にまで進むケースが極めて少なかったため、その後も空き家は増え続けました。
そこで、2023年12月13日に施行された「改正空き家対策特別措置法」では、”特定空き家”にまでは至っていない「放置すれば”特定空き家”になる恐れのある物件」を”管理不全空き家”として認定し、固定資産税の軽減措置※を解除できるようになりました。
※ 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、建物がある土地の固定資産税等が6分の1（200㎡を超える部分は3分の1）に軽減されますが、この軽減税率の適用がなくなります。
「改正空き家対策特別措置法」での”管理不全空き家”の定義は、次のようになっています。
- 壁や窓の一部が腐食・破損、落下の可能性がある
- 雑草や枯れ草が管理されない（病害虫などが発生する可能性）
- 敷地内にゴミなどが散乱、放置されている
なお、”管理不全空き家”と認定されるのは、全国で５０万戸にのぼる見込みのようです。
２．いわゆる「空き家特例」の適用を受けられなくなる
建物を取り壊せば”管理不全空き家”の認定は避けられますが、更地にしてしまうとそもそも住宅用地についての固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。
そこで、近隣に迷惑をかけない程度に修繕するという選択肢もありますが、相続した空き家を早期に処分することをお勧めしたいのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（いわゆる「空き家特例」）」を適用を受けられなくなるためです。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」（以下「空き家特例」）とは、居住用財産の譲渡益から3000万円を控除できる所得税の特例措置で、平成28年4月1日から令和9年12月31日の間の譲渡に適用されます。
被相続人の居住用財産について「空き家特例」の適用を受けるための要件は、以下の通りとなっています。
２．いわゆる「空き家特例」の適用を受けられなくなる
建物を取り壊せば”管理不全空き家”の認定は避けられますが、更地にしてしまうとそもそも住宅用地についての固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。
そこで、近隣に迷惑をかけない程度に修繕するという選択肢もありますが、相続した空き家を早期に処分することをお勧めしたいのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（いわゆる「空き家特例」）」を適用を受けられなくなるためです。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」（以下「空き家特例」）とは、居住用財産の譲渡益から3000万円を控除できる所得税の特例措置で、平成28年4月1日から令和9年12月31日の間の譲渡に適用されます。
被相続人の居住用財産について「空き家特例」の適用を受けるための要件は、以下の通りとなっています。
被相続人の居住用財産についての空き家特例適用の要件
- 被相続人の居住用家屋が次の要件を満たすものであること
・昭和56年5月31日以前に建築されていること
・区分所有建物でないこと
・相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと - 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 譲受人が譲渡人の配偶者・直系血族・生計を同じくする親族など一定の特別の関係がある人でないこと
- 同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
- 次のいずれかの譲渡であること
- (a) その被相続人の居住用家屋で次の要件を満たすものの譲渡又はその被相続人の居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地等の譲渡であること
㋑ その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
㋺ その譲渡の時において耐震基準(地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること - (b) その被相続人の居住用家屋で次の④の要件を満たすものの除却をした後のその敷地の用に供されていた土地等で次の○の要件を満たす譲渡であること
㋑ その相続の時からその除却の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
㋺ その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと - (c) その被相続人居住用家屋の譲渡又はその被相続人居住用家屋とともにするその敷地の譲渡で次の㋑㋺の要件を満たす譲渡であること(上記(a)の譲渡に該当するものを除く。)(令和６年１月１日以後の譲渡に適用)
㋑ その譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年２月15日までの間に被相続人居住用家屋が耐震基準に適合するものとなること又は当該被相続人居住用家屋の全部の取壊し若しくは除却がされ、若しくはその全部が滅失をすること（買主が取壊し等を行う場合も対象）
㋺ その相続の時からその譲渡まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
以上の通り、かなり細かい要件があるのですが、上記の「２．相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること」という要件を満たすためにも、早め動くべきなのです。
３．空き家の処分方法
いざ相続した空き家を決めたら、処分方法としては以下の選択肢があります。
- 近隣住民に譲渡する方法
- 不動産買取り業者に買い取りを依頼する方法
- 不動産仲介業者を通じて売却する方法
- 自治体が運営する「空き家バンク」に登録する方法
- 「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらう方法
「２．不動産買取り業者に買い取りを依頼する方法」と「３．不動産仲介業者を通じて売却する方法」は、いずれも不動産業者に依頼するものですが、注意点があります。
いずれの場合でも売却価格の査定をしてもらえますが、「２．不動産買取り業者に買い取りを依頼する方法」の場合は、その金額で買い取ってもらえるのに対し、「３．不動産仲介業者を通じて売却する方法」の場合は、「その金額で売れるであろう」という予想の金額になります。
そのため、「３．不動産仲介業者を通じて売却する方法」の方が「２．不動産買取り業者に買い取りを依頼する方法」より査定額が高くなりますが、その価格で売れるとは限りません。
「４．自治体が運営する「空き家バンク」に登録する方法」は、行政が運営しているだけあって必要となる許認可等も受けやすい特徴があるのですが、探している側も”掘り出し物”を探しているので、金額的には安くなってしまいます。
「５．「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらう方法」は、そもそも更地にすることが求められるとともに、１筆あたり２０万円の負担金が必要となり、最後の手段といったところでしょうか。
なお、これ以外の選択肢として、空き家や遊休地に特化したマッチングサービスも登場してきており、代表的なものとしては以下のものがあります。
手間がかかるのですが、成約率が意外に高いようです。
４．処分の前提として相続登記は必須
以上のように、いずれの方法で空き家を処分するにしても、すぐに売れるわけではありません。
また、被相続人名義の不動産では売主となることができないので、前提として相続登記をして、自分の名義にしておく必要があります。
相続人全員の共有名義にすることも可能ですが、売却決定にあたり全員の意向が一致する必要があり、自由度が妨げられるため、やはり代表者１名に名義を集中すべきです。
どのように処分するのかが決まらなくても、将来の売却代金（から必要経費を控除した分）を相続分にあわせて分ける方法もあり、お早めの相続登記をお勧めします。
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